Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме - диплом по экономике отраслей
Не нашли нужный чертёж? Тогда просто закажите его у нас!
Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования наиболее эффективным образом.
564 21

Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме - диплом по экономике отраслей

98.00 RUB

392.00 RUB

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования наиболее эффективным образом.

Если у вас есть промокод, то воспользуйтесь им.
На указанный E-mail адрес вы получите ссылку для авторизации.

Общий коэффициент капитализации – это ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвижимости и уровнем приносимого этим объектом собственности дохода. Общий коэффициент капитализации состоит из двух составляющих: ставки дисконта, т.е. ставки дохода на инвестиции, и ставки возмещения, или общий коэффициент капитализации, – это отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости. Для расчета общего коэффициента капитализации наиболее часто применяются следующие методы:

Метод сравнения продаж – для расчета используются рыночные данные по сопоставимым проданным объектам. Обычно в качестве окончательной величины общего коэффициента капитализации выбирается средняя арифметическая, средняя взвешенная или модальная величина.

Метод прямой капитализации позволяет преобразовать ежегодный стабильный доход от объекта в его стоимости. Под стабильным доходом, понимают доход, ожидаемый от использования оцениваемого собственности в течении типичного для прогнозного периода года, приведенный к текущей стоимости.

При применении данного метода не определяют отдельно возврат капитала и доход от инвестиций, так как метод не учитывает прогнозов инвестора и ожиданий на рынке недвижимости в течение предполагаемого срока владения собственностью, динамики доходов и изменений стоимости имущества.

Метод выражается отношением стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представления в ней методом прямого сравнительного анализа продаж или методом сопоставимых продаж.

Однако, поскольку метод сопоставимых продаж на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, метод сопоставимых продаж – методом рыночной инфляции. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке. Можно отобразить формулой:

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами – наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных характеристик при оценке:

односемейных жилых домов

недвижимости малого частного бизнеса.

Применением сравнительного подхода нецелесообразно, когда:

рынок недвижимости в районе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит

нарушаются условия типичности рыночной сделки

информация о ценах сделок и характеристиках объектов – аналогов недоступна для оценщиков.

Точность этого подхода зависит от качества собранных данных, однако, даже если метод сопоставимых продаж не используется, а дает лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие, и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости.

Сравнительный подход требует от оценщика знания специальных понятий, приемов и инструментов, отличающих это подход от других

1. Единица сравнения.

1.1. Выделяют следующие единицы сравнения:

Для земельного участка без улучшений использования удельные характеристики. Цена за единицу площади земельного участка

кв. м – для участка под застройку населенного пункта

сотка – для участка под садоводство или под индивидуальное жилищное строительство в населенном пункте

гектар (10000 кв. м) – для сельскохозяйственных и лесных угодий

погонный метр (единица длины) – для транспортных или пешеходных магистралей

цена за участок площадью стандарта для данного типа функционального использования

1.2. Для земельного участка с улучшениями в качестве удельный характеристик применяются удельная цена единицы измерения количества цены образует факторы для компонента собственности, удельная цена для строительства

цена за единицу полезной пощади строения в кв. м

цена за единицу строений объема

цена за квартиру или комнату

2. Элемент сравнения

Элемент сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Тенденциями являются:

время (дата) продрожи

местоположения

условия продажи

условия финансирования покупки

юридическое описание объектов недвижимости

физические характеристики объектов.

3. Виды корректировок

Элемент сравнения производит корректировки двух видов:

последовательные

независимые

Последовательные корректировки:

передаваемые права собственности

условия финансирования

условия продажи

рыночные условия

Независимые корректировки:

местоположения

физические характеристики объекта

использование объекта

наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся к объекту оценок

4. Способы внесения поправок

Корректировки выносятся с учетом позиций сравнения, перечисленных выше. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество.

Формы внесения поправок может быть:

в абсолютных величинах

долях единицы

процентах от стоимости уравниваемых объектов

5. Методы расчета поправок

Методы расчета корректировок можно разделить на две категории:

К количественным методам относятся:

графический анализ

анализ парных продаж

статистический анализ

анализ чувствительности, затрат, капитализации арендных различий.

К качественным методам относятся:

относительно сравнительный анализ

метод общей группировки

метод персональных интервью.

work3.rtf
0.255 Мб

Похожие работы


Реферат на тему "Урбанизация в Беларуси. 
Причины, особенности и последствия."
655 4
Бесплатно
Причины, особенности и последствия урбанизации в Белару...
Здравоохранение в социальной сфере
404 9
Бесплатно
Здравоохранение как элемент структуры социальной сферы
Реферат на тему лидерства женского пола в обществе
Феномен лидерства на протяжении веков волновал сознание многих исследователей. В начале двадцатого столетия началось изучение управления. Руководство и лидерство стали объектом исследования в 30 - 50 годах был предпринят ряд крупномасштабных исследований на системной основе,
364 25
Бесплатно
Барьеры в обществе против женского лидерства и его перс...
Реферат о важности документации
508 10
Бесплатно
Документ и его место в системе управления
Реферат об обществе как совокупности областей
Социальными называют те различия, которые порождены социальными факторами: разделением труда, укладом жизни, социальными ролями, которые выполняют отдельные индивиды или социальные группы.
571 33
Бесплатно
Социальная структура и ее элементы. Социальный интерес
Целью данной работы является анализ социологии как науки.
546 20
Бесплатно
социология - Социология как наука. Объект и предмет соц...